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ECONOMIE: LA BULLE FRANÇAISE VA S’EFFONDRER

"Les taux d'intérêt depuis que nous avons l'Euro, ils ont baissé d'environ 1,5%."

Economie: la bulle française va s'effondrer

Economie: la bulle française va s'effondrer

Economie: la bulle française va s'effondrer



"Les taux d'intérêt depuis que nous avons l'Euro, ils ont baissé d'environ 1,5%."

C'est ce qu'annonçait ce matin au micro de France Inter, M. Villeroy de Galhau, gouverneur de la banque de France :

C'est extrêmement significatif pour les ménages qui empruntent pour leur immobilier. Pour toutes les entreprises qui investissent. Mais aussi pour tous les contribuables que nous sommes.

Donc selon le premier banquier de France, l'addition de votre maison depuis l'an 2000 a dû être copieusement allégée.

Pour un emprunt de 200 000€ vous avez effectivement économisé 3 000€ par an d'intérêts à la banque.

La réalité est que c'est un très gros mensonge de la part d'un banquier aussi compétent que M. Villeroy de Galhau.

Car ce n'est pas du tout comme cela que ça se passe...




La réalité des taux


Les taux baissent mais les prix montent : depuis l'an 2000 tous ces intérêts que vous n'avez pas payés pas à la banque, vous les avez payé tout de même par avance, compris dans le prix à l'achat de votre maison.

Comme ce n'est pas loin d'être la guerre en France pour se loger à distance raisonnable de son travail, chacun est prêt à mettre le maximum de son budget pour se loger. Résultat, les taux baissent, le budget augmente et le prix du logement d'autant.

Si seulement cela s'arrêtait là, on pourrait se dire que la baisse des taux est "neutre"... Finalement, votre maison ne vous coûte ni plus, ni moins. Ce que vous ne donnez pas à votre banquier, vous le donnez au propriétaire du logement que vous achetez.

Ce serait trop beau...

La baisse de taux pour ceux qui achètent une maison, c'est une catastrophe.




Catastrophe n°1 : C'est la bulle


Puisque le prix des maisons augmente grâce à la baisse des taux, un investisseur va se frotter les mains et placer son argent dans l'immobilier plutôt qu'en bourse... Et contribuer à faire augmenter encore le prix de l'immobilier. Les prix augmentent comme boule de neige. C'est la bulle.

Elle s'est dégonflée après 2008... pour mieux se regonfler ensuite grâce, justement, à la baisse des taux d'intérêt.

Résultat : il faut aujourd'hui l'équivalent de 5 ans 1/2 de salaire pour acheter son premier logement intérêts compris, c'est 2 fois plus qu'en l'an 2000.

La réalité est que depuis l'Euro, le coût de votre premier logement a été multiplié par 2 !

Tout le contraire de la bonne nouvelle de Monsieur Villeroy de Galhau.




Catastrophe n°2 : Pour le même logement vous payez beaucoup plus d'impôts


La hausse des prix de l'immobilier est une très bonne affaire pour l'État qui voit ses frais de mutation augmenter d'autant ou des agriculteurs de l'île de Ré devenir redevables de l'ISF.

Pour vous c'est la même maison. Mais pour le fisc, ce sont des milliards d'impôts en plus sans avoir de loi à voter ou de grève à gérer.




Catastrophe n°3 : Quand la bulle s'effondre, c'est la ruine de tous ceux qui ont un emprunt sur le dos


Imaginez votre maison perdre la moitié de sa valeur alors que vous avez toujours l'emprunt à rembourser. Vous ne pouvez plus vendre votre maison soit pour déménager, soit pour prendre votre retraite. Vous ne pouvez plus l'hypothéquer. Vous perdez littéralement des années de salaires.




Une assurance indispensable avant d'acheter


Vous l'avez compris, à long terme la perspective de baisse des taux dans l'immobilier n'est pas du tout réjouissante.

C'est tellement préoccupant que même les professionnels de l'immobilier, c'est-à-dire ceux qui profitent de la baisse des taux pour vendre leurs logements plus cher, ont salué la hausse récente des taux tant ils craignaient que le marché s'emballe à nouveau à la hausse et que la bulle éclate ! [1]

Heureusement, il existe une manière de se prémunir d'un retournement du marché immobilier.

Il y a quelque chose que peu de gens comprennent : quand une bulle immobilière éclate, les tarifs de location augmentent généralement fortement.

Cela a l'air paradoxal, mais une bulle immobilière éclate quand plus personne ne peut acheter son logement, soit parce qu'ils n'ont plus accès au crédit comme aux États-Unis, soit parce qu'ils n'ont pas les moyens. Et même si vous ne pouvez pas acheter, vous devez bien vous loger... Vous devez louer votre logement.

Donc le premier effet de l'éclatement d'une bulle est de faire monter les prix à la location.

C'est exactement ce qui s'est passé aux États-Unis. C'est dans une moindre mesure ce qui s'est déjà passé en France en périphérie des villes de province où les prix ont le plus baissé après la crise de 2008.

Vous pouvez voir ci-dessous les prix de l'immobilier en rouge et ceux de la location en vert qui ont augmenté après 2008 et la baisse des prix à l'achat :

Economie: la bulle française va s'effondrer




Alors, comment faire ?


Aussi, le meilleur moyen de vous prémunir quand vous achetez un bien immobilier est de regarder attentivement le marché locatif, même si vous ne comptez pas louer votre logement afin d'acheter un bien dont la location rembourserait l'emprunt ET les charges. C'est difficile et demande un peu de travail, mais le jeu en vaut la chandelle.

De cette manière, vous pouvez toujours mettre votre appartement en location en cas de coup dur tout en conservant une bonne capacité d'emprunt. Et ça en cas de crise, ça vaut de l'or.

À votre bonne fortune,

Olivier Perrin






Publié en avril 2017 par Olivier Perrin

Sources : L'interview de M. Villeroy de Galhau: [1]