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L’IMMOBILIER S’EMBALLE : FAITES LES BONS CHOIX !

Avez-vous "des emprunts russes" en portefeuille ?

Au début du XXe siècle, les emprunts russes étaient l'épargne favorite des Français, ils rapportaient bien, ils étaient garantis par l'État français et bénéficiaient de grandes campagnes de presse pour les promouvoir... Ils ont pourtant ruiné 3 millions de familles.

L'immobilier s'emballe : ne faites pas leur erreur

Chère lectrice, cher lecteur,

Les ventes de logements en France ont augmenté de 15% en volume depuis le début d'année dans le réseau Guy Hoquet alors que l'année 2016 avait déjà été un record (Lire : Le marché immobilier montre des signes d’emballement ).

Dans les principales métropoles, les prix aussi ont augmenté, de 5% en un an pour atteindre des niveaux stratosphériques: on approche les 9 000€ par m2 à Paris.

Parallèlement les taux d'emprunts semblent aussi devoir remonter passant de 1,45 à 1,65% en moyenne depuis le mois de novembre.

Résultat, il vous faut déjà compter 2 000€ de plus chaque année dans votre budget pour acquérir un logement de 500 000€ à l'achat avec un emprunt sur 20 ans.

Les ménages ont peur d'un gros coup de ciseaux dans leur budget: leur achat coûte plus cher pendant que leur capacité d'emprunt diminue.

Alors vite, on se dépêche d'acheter tant qu'on peut.

C'est l'emballement.

Les instincts archaïques s'imposent contre toute rationalité.

Et cette élection à haut risque qui a lieu dans quelques jours:

  • Savent-ils ce qu'adviendra de leur prêt si l'on revient au Franc?

  • Comment équilibreront-ils leur budget si cette taxe sur les loyers fictifs voit le jour? Elle est soutenue par un fidèle d'Emmanuel Macron.

  • Et si le nouveau président va au fiasco, que le chômage repart de plus belle, qu'ils perdent leur travail ?

Et même si la BCE relevait ses taux comme ils semblent le croire (rien n'est moins sûr), ils ne font pas une bonne affaire.

Cette spécificité de l'immobilier

Le marché immobilier est tellement tendu que les prix sont définis par le maximum que les acheteurs peuvent investir pour un bien donné:

L'immense majorité des acheteurs utilisent le maximum de leur capacité d'endettement pour acheter le bien qui se rapprochera le plus de leur rêve.

Quand les taux remontent, les budgets baissent... Et les prix d'autant.

Ce n'est que raison. La baisse des taux a fait monter les prix... Leur augmentation les fera baisser.

Si vous avez acheté à un taux plancher de 1,4% sur 20 ans vous n'avez pas économisé d'argent, vous avez différé votre paiement. Tout ce que vous avez économisé en intérêt, vous le perdrez à la revente quand les taux seront remontés... Ils s’en passent des choses en 20 ans.

Quand l'instinct vous trompe

Et c'est là que l'instinct trompe.

Le besoin d'avoir un abri assuré est ancré au plus profond de nous depuis que l'homme a trouvé une caverne pour s'abriter.

Être propriétaire c'est une assurance contre les jours mauvais. Mais la réalité c'est que vous n'êtes réellement propriétaire qu'une fois l'emprunt remboursé, pas au moment où vous signez.

Il s'en passe des choses en 20 ans... Imaginez la France de 1997 par rapport à aujourd'hui. Si vous aviez acheté alors, quelle bonne affaire vous auriez faite... Mais l'inverse peut aussi bien se produire.

Le problème c'est que la situation à laquelle font face les acheteurs aujourd'hui est inédite. Ils écoutent leurs parents qui leur disent "achète" comme ils ont fait eux-mêmes.

Mais à leur époque, un emprunt se prenait sur 5 à 7 ans. Les prix variaient de 10% à la hausse ou à la baisse... mais pas de 100% comme depuis l'an 2000.

Les règles ont changé, pas l'instinct.

Cet instinct vous pousse à acheter votre logement, dans le plus bel endroit possible et à le rembourser le plus vite possibles : ce sont 3 erreurs que ne fait jamais un investisseur professionnel.

Un investisseur n'achète jamais sa résidence

L'investisseur professionnel se fiche pas mal du prix d'achat et du prix de revente.

Ce qui l'intéresse, c'est le rendement, c'est-à-dire la différence entre le loyer qu'il perçoit et les charges (emprunts, entretien, assurances y compris loyer impayé...).

S'il touche un loyer supérieur à ses charges alors non seulement il gagne de l'argent tout de suite (en plus de la revente une fois l'emprunt payé par les loyers) mais en plus il ne grève pas son budget pour ses futurs investissements : c'est un cercle vertueux. Chaque nouvel investissement lui rapporte un peu plus d'argent au lieu de lui en coûter.

C'est pour cela qu'un investisseur avisé étale ses emprunts sur le plus longtemps possible afin de diminuer ses mensualités et maximiser son rendement.

En ce moment, les prix montent à l'achat mais flanchent à la location... Au contraire de tous ceux qui se ruent pour acheter leur résidence principale vous devriez vous montrer prudent.

Mais vous me direz sans doute que vous n'êtes pas investisseur... et que c'est d'une résidence dont vous avez besoin pas d'un rendement.

Et alors ?

Plutôt que d'utiliser votre capital ET vos revenus pour vous attacher à un logement pieds et poings liés pendant un quart de siècle, utilisez vos revenus pour louer votre résidence là où cela vous plaît... Après tout qui sait où la vie vous mènera en 20 ou 30 ans.

Et surtout, il est peu probable que la maison de vos rêves soit aussi un investissement de rêve (c'est généralement le contraire) ...

Alors utilisez votre capital pour faire de l'investissement rentable.

Soit immobilier si vous en avez le goût et le temps. Vous gagnerez sur les 2 tableaux : votre investissement vous permettra d'arrondir les fins de mois ET de toucher un capital pour acheter la maison de vos vieux jours.

Au contraire, prenez une vraie assurance contre la crise .

À votre bonne fortune,

Olivier Perrin